Utökat investerings­stöd ger fler bostäder

Fler bostäder -en vinst för samhället

Sverige lider av en allvarlig bostadsbrist. Konsekvenserna är sociala och ekonomiska när människor inte kan flytta till studier eller arbete, inte lämna sitt föräldrahem, inte skilja sig. Värst drabbade är de med sämst förutsättningar. Bostadsbristen skapar trångboddhet, försenar familjebildning, försvårar etablering för nyanlända och möjligheten för socialtjänsten att ordna ett nytt boende åt personer utsatta för våld i nära relationer. Det finns alltså stora samhällsvinster med att lösa bostadsbristen.

Sverige behöver enligt Boverket 65 000 nya bostäder varje år. En så hög produktion har inte Sverige haft varaktigt senast 1975, vilket antyder hur stor utmaningen är. Ska vi nå målet behöver bostadspolitiken förändras.  

Investerings­stödet -minst av alla stöd

Idag går i huvudsak fyra olika stöd till bostadssektorn: Ränteavdrag till hushåll med lån är den största och omfattar cirka 20 Mkr därefter kommer bostadstillägg till pensionärer (10 Mkr) och bostadsbidrag (4,7 Mkr). Den här typen av stöd kallas efterfrågestöd. De syftar till att stärka efterfrågan. Investerings­stödet till hyresrätter är det minsta av de fyra stöden, (3 Mkr) och det enda som syftar till att stimulera nyproduktion.

Bidrar till hyresrätter med lägre hyra

Investerings­stödet är ett statligt bidrag till uppförandet av nya hyreslägenheter. Stödet minskar den ekonomiska risken i projektet och möjliggör byggande av hyresrätter och studentbostäder med lägre hyror.

Investerings­stödet betalas ut per kvadratmeter, med större belopp till mindre lägenheter för att premiera sådana, samt för att produktionskostnaden per kvm är högre för små lägenheter jämfört med större. Stödet är uppdelat regionalt med olika stödbelopp baserat på behov och produktionskostnad, därtill är stödet uppdelat i potter för att säkra en spridd användning. Motprestationen för att ta del av stödet är att hyrorna i lägenheterna inte överstiger de hyresgränser som gäller för den specifika regionen. Högst stöd och högsta tillåtna hyror accepteras i Stockholms­regionen.

Med investerings­stödet köper staten en lägre hyra i lägenheten. Finansiellt kan det betraktas som att staten löser ut en del av fastighetsägarens egna kapital ur fastigheten. Även om avkastningskravet på det egna kapitalet är fast så minskar avkastningskravet i kronor från fastigheten när ägarens egen insats reduceras. Dessutom leder de lägre hyrorna till minskad risk i projektet. Sammantaget säkerställs därigenom fortsatt ekonomisk rimlighet i investeringen, det gör stödet attraktivt för fastighetsägare, bra för hyresgästerna och tryggt för staten. Läs mer om investerings­stödet hos Boverket.

Investerings­stödets osäkerheter

För den enskilda fastighetsutvecklaren omgärdas stödet av omfattande osäkerheter. Den avsatta stödsumman i statsbudgeten är liten, vilket har lett till behov av prioritering av vilka projekt som ska få ersättning. Vilket i sin tur inför osäkerhet om huruvida stöd alls kommer att betalas för projekt som planerats med stödreglerna i åtanke.

Dessutom finns det en politisk osäkerhet kring stödet som avskaffades under en kort period 2019 i samband med den tillfälliga statsbudget som fastställdes av den oppositionella majoriteten i riksdagen.

Vårt förslag om utökat investerings­stöd

Dagens investerings­stöd är en bra grund för statlig finansiering. Men ska Sverige nå målet om en socialt hållbar bostadsproduktion behöver stödet förändras och utökas. Här är Hyresgäst­föreningens reformförslag:

1. Ge lån istället för bidrag

   Gör om investerings­stödet till ett lån istället för bidrag och utöka omfattningen så att tillräckligt många bostäder ska kunna delfinansieras. Finansieringen bör vara sådan att om få bostäder tillkommer utan stöd måste fler kunna byggas med stöd och vice versa.

2. Parera byggkonjunkturen

   Staten bör parera byggkonjunkturen genom att ständigt utvärdera hur många bostäder som behöver tillkomma per region under kommande år och redigera andelen medfinansiering som staten erbjuder i form av investerings­stöd. Målet är ett stabilt och totalt sett högre byggande än idag.
   
   Byggs det många ägda bostäder, ska staten erbjuda mindre generöst investerings­stöd till hyresrätter.
   
   Byggs det få ägda bostäder, ska staten erbjuda mer generöst investerings­stöd till hyresrätter.
   
   Fler hyresrätter kommer byggas när förutsättningarna för ägda bostäder är sämre och vice versa. Det gör att byggindustrin och kommunerna tryggt kan anpassa sig till en högre produktionstakt.

3. Expandera finansieringen

   Ska byggandet uppgå till 65 000 bostäder behöver investerings­stödet utökas. Räknat på att 35 000 nya hyresrätter behövs varje år krävs 30 miljarder i investerings­stöd årligen. Men utformas stödet som ett lån blir kostnaden för skattebetalarna en halv miljard, istället för 3 miljarder som stödet kostar idag.

Har vi råd med ett utökat investerings­stöd?

Ja, om vi gör om bidraget till ett lån istället. Statens möjligheter att låna kapital är bättre än för någon annan. Att ge stöd som lån gör att staten får tillbaka medlen och kan investera dem igen, därigenom kan nya stödlån finansieras och administrativa kostnader täckas via räntemarginalen. Riskberäkningar visar att skattebetalarna kan komma att behöva kompensera för upp till en halv miljard årligen i betalningsinställningar, en kostnad som ställas mot dagens 3 miljarder som investerings­stödet kostar, eller 20 miljarder som ränteavdraget kostar skattebetalarna.

Läs mer om vårt förslag i rapporten Finansiering för fler bostäder (Bengtsson 2021)