Hur går en ombildning till?

Ombildning - en process i flera steg

Det är en process i flera steg att ombilda från hyresrätt till bostadsrätt. En förutsättning för ombildningen är att fastighetsägaren vill sälja. Därefter bestämmer de boende tillsammans om det ska bli bostadsrätter eller inte. Du har möjlighet att påverka i varje steg. 

Steg 1 – En bostadsrättsförening bildas

Några hyresgäster tar initiativ till att bilda en bostadsrättsförening och registrerar den hos Bolagsverket. Du kan bli tillfrågad om att vara med. Blir du medlem får du tillgång till all information och kan rösta på köpstämman. Även om du vill ha kvar din hyresrätt kan det vara en viss fördel att vara med.

Steg 2 – Intresseanmälan

När föreningen registrerats hos Bolagsverket ska en intresseanmälan lämnas in till Lantmäteriet. 
 
Minst två tredjedelar (2/3) av alla hyresgäster måste ha anmält sitt intresse för ombildningen. Både de som hyr bostad och de som hyr lokaler räknas. De boende ska vara folkbokförda i huset och ha förstahandsavtal. Men man behöver inte vara medlem i bostadsrättsföreningen för att anmäla sitt intresse. 
 
Du måste inte köpa din lägenhet bara för att du har skrivit på intresseanmälan. Du är inte bunden till att rösta ja på köpestämman. Du har egentligen bara sagt att du är intresserad av att få mer information, för att kunna ta ställning senare.

Steg 3 – Besiktning

Nästa steg är att huset besiktigas. En besiktningsman, undersöker huset och upprättar ett protokoll som beskriver vilket underhåll som behövs. Måste avloppsstammarna bytas? I vilket skick är fasaden, taken och hissen? Du kan bidra genom att diskutera med dina grannar om huruvida en eventuell renovering verkar realistisk. Ni som bor i huset har ofta bra koll på husets skick.

Steg 4 – Ekonomisk plan

Bostadsrättsföreningen ska göra en ekonomisk plan. Den bygger på det som kom fram i besiktningen och på vilket pris fastighetsägaren vill sälja för. Syftet med planen är att visa vad det kommer att kosta, på lång och kort sikt, både för bostadsrättsföreningen och för varje hushåll. Alla hyresgäster ska få läsa planen innan köpstämman. 

I den ekonomiska planen ska du kunna se:

• vad det kommer att kosta för bostadsrättsföreningen att köpa fastigheten
• hur stora lån föreningen måste ta och vad de kommer kosta 
• vilken insats de enskilda personerna ska betala för sin lägenhet 
• hur stora månadsavgifterna kommer vara.

En oberoende intygsgivare, som är auktoriserad av Boverket, ska garantera att den ekonomiska planen är hållbar. Men du måste också granska den ekonomiska planen.

Ställ frågor om:

Tar planen hänsyn till det faktiska antalet köpare? Alla boende kanske inte vill köpa sina lägenheter. Några kanske vill vara kvar som hyresgäster. Det påverkar ekonomin. 
Är driftkostnaderna realistiska? Har de till exempel räknat in snöröjning, städning av trapp, gård och tvättstuga eller andra kostnader som återkommer regelbundet? 
Vilka blir kostnaderna för bostadsrättsföreningens lån? Vad händer med månadsavgiften om räntorna går upp med 1, 2 eller 3 procent? 
Finns det pengar avsatta för inre underhåll för både bostadsrätterna och de kvarvarande hyresrätterna?

Ibland kan kalkylen bygga på att bostadsrättsföreningen måste sälja alla hyresrätter till marknadspris. Men enligt hyreslagen får inte lägenheterna säljas så länge det bor hyresgäster i dem. 

Funderar du på att köpa? Då är det dags att ta kontakt med banken. Undersök om du kan få lån för att köpa din lägenhet och vad lånen kommer att kosta dig.

Steg 5 – Beslut om köp

Så småningom är det dags för bostadsrättsföreningen att fatta beslut om att köpa huset eller inte. Beslutet fattas på en särskild köpstämma. På köpstämman får bara bostadsrättsföreningens medlemmar rösta och det är en röst per lägenhet som gäller. 
 
Minst två tredjedelar (2/3) av hyresgästerna måste rösta ja för att köpet ska genomföras. Om du inte röstar, blir det i praktiken en nej-röst. Det gäller både om du avstår från att rösta eller om du inte får rösta för att du inte är medlem i bostadsrättsföreningen.

Begär alltid rösträkning

Det vanliga är att man röstar med acklamation – det vill säga genom att ropa ”ja” eller "nej". Då är det upp till mötesordförande att tolka hur många som har ropat. För att vara säker på antalet är det bäst att räkna rösterna. Ropa ”rösträkning” innan mötesordföranden slår klubban i bordet. 

Rösta via ombud

Bostadsrättsföreningens stadgar beskriver om du kan rösta via ombud. Det är vanligt att endast make, sambo eller annan medlem i bostadsrättsföreningen kan vara ombud. Ombudet ska ha fullmakt från dig. Fullmakten bör tydligt ange vad den omfattar och vara tidsbegränsad. En fullmakt kan återkallas, senast när stämman inleds. Återkallelsen kan göras skriftligen eller genom att du själv är med på stämman. Du kan inte återkalla din fullmakt efter det att omröstning har skett.

Steg 6 – Du kan köpa senare

Om du valt att bo kvar som hyresgäst kan du ändra dig senare. Du har tolv månader på dig, från det att föreningen köpt fastigheten, att bestämma om du vill köpa din lägenhet. Sker köpet inom sex månader gäller det pris som sattes vid husköpet plus ränta. Därefter gäller marknadspris.

Få mer information

Som medlem i Hyresgäst­föreningen kan du alltid kontakta oss om du vill ha mer information.