Så förhandlar du din hyra själv - Inidividuell förhandling

Kollektiva eller individuella förhandlingar

Hyran för en bostad kan förhandlas på två olika sätt, kollektivt eller individuellt. Kollektiva förhandlingar innebär i korthet att hyresvärden måste förhandla med en organisation av hyresgäster, vanligtvis Hyresgäst­föreningen. Sådana förhandlingar sker när det finns en så kallad förhandlingsordning mellan hyresvärden och Hyresgäst­föreningen. När det inte finns en förhandlingsordning för huset där man bor, ska hyran i stället förhandlas direkt mellan hyresvärden och hyresgästen. Det kallas individuella förhandlingar och då gäller särskilda regler.

Avtalsfrihet som utgångspunkt

Den hyra man avtalat i kontraktet gäller tills vidare. Det finns inga regler som styr hur hög, eller låg, hyran får vara när man ingår hyresavtal. Det är med andra ord avtalsfrihet som gäller. Däremot finns det regler som styr hyrans storlek om hyresvärden och hyresgästen blir oense om hyran under hyresförhållandet. I en sådan situation kan hyresnämnden bestämma vilken hyra som ska gälla utifrån det som kallas bruksvärdesprincipen. Mer om det lite senare.

Bestämd eller rörlig hyra?

Huvudregeln är att hyran ska vara till beloppet bestämd. Som hyresgäst har man alltså rätt att få veta exakt vilken hyra man ska betala, både för tillfället och i framtiden. Det är därför inte tillåtet att avtala att hyran i framtiden ska höjas om det inte också framgår med vilket belopp hyran kommer höjas. Till exempel är det inte tillåtet att avtala att hyran ska höjas varje årsskifte i enlighet med konsumentprisindex eller med samma procentsats som det kommunala bostadsbolaget höjer hyran. Till huvudregeln att hyran ska vara till beloppet bestämd finns några undantag. Under vissa förutsättningar kan det vara tillåtet att till exempel avtala att hyresgästen ska betala för uppvärmning och förbrukning av vatten och el.

Om hyresvärden vill höja hyran

Som hyresgäst är man förstås bara skyldig att betala den hyra man avtalat. Hyresvärden har inte rätt att ensidigt bestämma att hyran ska höjas! Om hyresvärden vill att hyran ska höjas måste hyresvärden till att börja med meddela hyresgästen om detta. Meddelandet måste vara skriftligt. Sedan är det upp till hyresgästen att acceptera eller neka hyresvärdens förslag till ny hyra. Tanken är att parterna ska förhandla med varandra. Men som hyresgäst är man inte skyldig att göra någonting alls när man fått ett sådant meddelande från hyresvärden. Den hyra man avtalat är alltså den som gäller om hyresgästen inte går med på hyreshöjningen.

Om hyresgästen inte går med på hyresvärdens förslag till hyreshöjning har hyresvärden möjlighet att ansöka till hyresnämnden för att få hyran prövad. Hyresvärdens ansökan till hyresnämnden får dock ske tidigast en månad efter att hyresgästen fått hyresvärdens meddelande om förslag till hyreshöjning.

Om hyresgästen vill sänka hyran

Samma förfarande gäller om hyresgästen vill att hyran ska sänkas. Hyresgästen behöver då skriftligt meddela hyresvärden och kan därefter – om man inte kommer överens – ansöka till hyresnämnden tidigast en månad efter meddelandet till hyresvärden.

Prövning i hyresnämnden

Hyresnämndens uppgift är att fastställa hyran till ett skäligt belopp. Det görs utifrån den så kallade bruksvärdesprincipen. Principen framgår av hyreslagen och innebär att hyrans skälighet bedöms genom jämförelser med hyror för andra lägenheter som har ett likvärdigt bruksvärde som den lägenhet som är under prövning. Hyresnämnden tittar alltså inte på de kostnader som fastighetsägaren har för att kunna hyra ut lägenheten.

Jämförelsen görs i första hand med lägenheter inom samma ort vars hyra bestämts i kollektiva hyres­förhandlingar. Faktorer som har betydelse för bruksvärdet kan bland annat vara:

• Lägenhetens beskaffenhet (storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering).
• Förmåner (hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, lekplats, garage eller parkeringsplats som tillhör lägenheten).
• Övriga faktorer (husets allmänna läge, boendemiljön i stort, närhet till kommunikationer).

Hyresvärd respektive hyresgäst får till hyresnämnden föra fram de jämförelselägenheter som de tycker är relevanta ur ett bruksvärdesperspektiv. Det handlar om att kunna visa för hyresnämnden att det finns andra lägenheter som är likvärdiga med den lägenhet som hyresgästen hyr.

Det är hyrorna för sådana jämförelselägenheter som blir avgörande för hyresnämndens beslut om vilken hyra som är skälig för den aktuella lägenheten. Ofta lyckas ingen av parterna att föra fram tillräckligt många eller relevanta jämförelselägenheter. Då bestämmer hyresnämnden hyran utifrån en allmän skälighetsbedömning. Hyresnämndens beslut kan överklagas till Svea hovrätt. Prövningen i hyresnämnden och hovrätten är kostnadsfri och parterna får som huvudregel stå för sina egna eventuella ombudskostnader.

När ny hyra börjar gälla

Hyresgästen och hyresvärden kan närsomhelst under hyresförhållandet komma överens om att hyran ska höjas eller sänkas. Det finns alltså inga regler som hindrar parterna från att själva bestämma över hyresavtalets villkor. Däremot finns det bestämmelser om hur ofta, och när, en ändring av hyran kan börja gälla efter beslut från hyresnämnden eller Svea hovrätt. Huvudregeln är att ny hyra börjar gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar tre månader efter att hyresvärden (eller hyresgästen) ansökt till hyresnämnden. Dessutom måste det gå minst ett halvår mellan varje hyresförändring.

Mer information

Som medlem i Hyresgäst­föreningen är du alltid välkommen att kontakta oss för att få mer information.