Hyra lägenhet i andra hand - vad gäller?

Viktigt när du hyr en lägenhet i andra hand:

• Den som du hyr av blir din hyresvärd.
• Din hyresvärd behöver ett skriftligt tillstånd från sin hyresvärd eller hyresnämnden för att få hyra ut i andra hand.
• Skriv ett andrahandskontrakt.
• Gör en inventarieförteckning om du hyr bostaden möblerad.
• Notera skador och brister i lägenheten. Gärna genom att fotografera eller filma.
• Betala inte för hög hyra. I vissa fall kan du begära återbetalning i efterhand, men inte alltid.
• Betala ingen ersättning utöver hyran! Den du hyr från får inte ta betalt för att du ingår ett avtal med he

Vad är skillnaden mellan att vara inneboende och andrahandshyresgäst?

Gränsen mellan en inneboendesituation och en andrahandsupplåtelse kan vara oklar. Att hyra som inneboende innebär att du hyr en del av lägenheten samtidigt som hyresvärden också bor där. Om du använder lägenheten självständigt räknas det istället som en andrahands­uthyrning.

Skriv ett andrahandskontrakt

Det är viktigt att du får ett skriftligt inneboende- eller andrahandsavtal. Det minskar risken för tvister. Du och hyresvärden ska ha var sitt exemplar.
Här kan du som medlem ladda ner en mall för andrahandskontrakt

Hur hög får hyran vara om jag hyr i andra hand?

Om du hyr en hyresrätt i andrahand omöblerad ska du inte betala en hyra som är högre än den som förstahandshyresgästen betalar till sin hyresvärd. Är lägenheten möblerad kan den du hyr från lägga på en summa för att du får använda möblerna. Hur stort tillägg man får göra beror på hur mycket möbler och utrustning som ingår. Påslaget får dock inte vara högre än 15% av hyran.

Din hyresvärd får också göra tillägg för el, vatten, fiber och liknande. Men det tillägget får inte överstiga den faktiska kostnaden för tjänsterna.

Hur hög får hyran vara om jag hyr ett rum i lägenheten som inneboende?

Hyr du som innneboende ska din hyra motsvara den del av lägenheten som du faktiskt får nyttja. Har lägenheten två sovrum där du hyr det ena, och sedan får använda hälften av resterande utrymmen, kan hälften av hyran som förstahandshyresgästen betalar vara en skälig hyra.

Är lägenheten möblerad kan den du hyr från lägga på en summa för att du får använda möblerna. Hur stort tillägg man får göra beror på hur mycket möbler och utrustning som ingår. Påslaget får dock inte vara högre än 15% av hyran.

Hyresvärden får också göra tillägg för el, vatten, fiber och liknande. Men det tillägget får inte överstiga den faktiska kostnaden för tjänsterna.

Vad kan jag göra om jag betalat för hög hyra i andrahand eller som inneboende?

Har du betalat för hög hyra som inneboende eller när du hyr i andra hand kan du vända dig till hyresnämnden för att begära tillbaka så kallad överhyra, plus ränta. Är hyresavtalet tecknat efter sista september 2019 kan du ansöka om att få en återbetalning av hyra avseende två år tillbaka i tiden. Har avtalet tecknats före dess gäller ett år.

Hitta en ny lägenhet innan du begär återbetalning av överhyra

Har du bott i andra hand i kortare tid än två år saknar du besittningsskydd, och kan bli uppsagd oavsett anledning. För att inte riskera att bli bostadslös kan det vara smart att vänta med att ansöka till hyresnämnden, till dess att du hittat en annan bostad.

Ansök om återbetalning av hyran inom tre månader

Det är viktigt att inte vänta för länge med att ansöka till hyresnämnden. Har du flyttat från bostaden måste din ansökan ha kommit till hyresnämnden inom tre månader från flytten. När man beräknar retroaktiv återbetalning av överhyra är datumet för ansökan utgångspunkt.

Hur hög får hyran vara om jag hyr en bostadsrätt eller villa i andra hand?

Om du hyr en bostadsrätt eller villa i andrahand kan andra regler gälla än när du hyr en hyresrätt i andra hand. Hyran kan då sättas utifrån privatuthyrnings­lagen, lagen om uthyrning av egen bostad. Ägaren eller bostadsrättsinnehavaren får ta ut en hyra som motsvarar de driftskostnader och kapitalkostnader som hen har. De får ta ut kapitalkostnader även om det inte finns några lån för bostaden.

Är lägenhetens bruksvärde högre än kapitalkostnaden får bruksvärdet användas. Ägaren får ta ut en ”skälig avkastningsränta” på bostadens marknadsvärde.

När du hyr enligt privatuthyrnings­lagen finns det ingen möjlighet att få återbetalning av hyran. En ändring kan ske tidigast från tidpunkten som en ansökan inkommit till hyresnämnden.

Betala en deposition

Vissa hyresvärdar vill ta ut en deposition som säkerhet för hyresavtalet. Depositionen räknas inte som en förskottshyra och summan ska inte motsvara mer än ett par månadshyror. Det är viktigt att en deposition noteras på hyresavtalet så att det blir tydligt att du betalat in en sådan. Du får tillbaka depositionen efter utflytt förutsatt att du inte skadat lägenheten eller inventarier.

Betala ingen annan ersättning

Det är brottsligt att begära eller ta emot en särskild ersättning för att någon ska få hyra hela, eller en del av, bostaden. Den du hyr från får alltså̊ inte begära eller ta emot ersättning förutom skälig hyra. Deras hyresrätt förverkas om de lägger ut en annons, säger eller skriver att de vill ha en ersättning och deras hyresvärd kan komma att säga upp dem. 

Hyra en studentlägenhet i andra hand

Det kan vara möjligt att hyra ett studentboende i andra hand. För att få hyra ett studentboende gäller ofta speciella krav, som att man måste ta ett visst antal högskolepoäng varje termin. Samma krav gäller även en eventuell andrahandshyresgäst. Den som vill hyra ut sin studentlägenhet måste inhämta ett tillstånd från sin hyresvärd, eller hyresnämnden.

Uppsägning av tillsvidareavtal för andrahand eller inneboende

Har du ett hyreskontrakt tills vidare, det vill säga ej tidsbestämt är uppsägningstiden tre kalendermånader. Man kan avtala om en kortare uppsägningstid än så, men då gäller det till förmån för den som är inneboende eller andrahandshyresgäst.

• Den du hyr från måste alltid ge dig minst tre kalendermånaders uppsägningstid.
• Har ni avtalat om en längre uppsägningstid än tre kalendermånader gäller det endast för din hyresvärd.
• Reglerna om uppsägningstid när du hyr en villa eller bostadsrätt i andrahand skiljer sig från denna text.
• En uppsägning ska lämnas skriftligt till dig, för att den ska vara giltig.

Uppsägning av tidsbestämda hyresavtal

Har du ett kontrakt för en tidsperiod som är nio månader eller kortare, och inte innehåller några villkor om uppsägning, upphör avtalet automatiskt vid hyrestidens slut. Det innebär att varken du eller din hyresvärd behöver säga upp kontraktet.

Gäller kontraktet för en period som är längre än nio månader eller innehåller villkor om uppsägning måste du eller din hyresvärd säga upp avtalet för att det ska upphöra vid kontraktstidens slut. Beroende på hur länge kontraktet gäller ska uppsägningen göras en viss tid innan hyrestidens slut för att uppsägningen ska gälla.

• Obervera att andra regler för uppsägningstid gäller om du hyr en eller bostadsrätt eller villa i andra hand  
• En uppsägning ska lämnas skriftligt till dig, för att den ska vara giltig.

Glöm inte att skaffa hemförsäkring

Om du skulle vålla en skada i bostaden blir du ersättningsskyldig. Och skulle det uppkomma en vattenskada, eller annat, kan ditt bohag bli förstört. Det är viktigt att teckna en hemförsäkring så att du är skyddad om en skada skulle uppstå. Kom också ihåg att folkbokföra dig på rätt adress.

Mer information

Som medlem kan du alltid kontakta oss om du vill ha mer information.