Fakta om utförsäljningen av lägenheter i Örebro 2010
2010 sålde det kommunägda Örebrobostäder (Öbo) 849 lägenheter trots protester från Hyresgästföreningen och många hyresgäster. Här är lite fakta och exempel om vad som hände och vad det inneburit.
Bakgrund
849 lägenheter såldes för sammanlagt 361,8 miljoner:
LG Söderberg Fastigheter AB köpte 231 lägenheter i Oxhagen.
Ekström Proventum köpte 223 lägenheter på Tallrisvägen i Brickebacken.
Förvaltnings AB Västerstaden köpte 204 lägenheter i Varberga och 191 lägenheter på Björkrisvägen i Brickebacken.
Kommunen och Öbo menade att det fanns ekonomiska skäl till försäljningen men det framhölls också att nya ägare med nya idéer skulle kunna bidra till områdenas utveckling.
Ekonomin
Den dåvarande ordföranden i kommunstyrelsen Staffan Werme (L) hade några månader före försäljningen påstått att försäljningen skulle ge en resultatförbättring på 50 miljoner kronor om året. (kommunfullmäktigesammanträde februari 2010.)
De sålda lägenheterna hade enligt Öbos redovisning ett årligt överskott på 10,8 miljoner. Alltså hyresintäkterna minus kostnaderna för skötsel, underhåll och skatt. Öbo räknade med att räntan på försäljningen skulle ge 14,3 miljoner alltså en förbättring av resultatet med 3,5 miljoner men då räknat på 3,96 % i ränta. Idag är en mer realistisk nivå cirka 2 procent, en nivå som gällt ganska länge. Om den räntan ingått i kalkylen hade den visat att försäljningen inte alls gett något tillskott utan tvärtom försämrat Öbos ekonomi. (3,96 % i ränta var högt räknat redan 2010).
Nya idéer?
Tidningen ETC Örebro bevakade utförsäljningen och ringde och frågade de nya ägarna om hur de skulle bidra med nya idéer. Det här är de svar som ETC redovisade i sin artikel (2010):
”Vi tänker fortsätta som det sköts idag för det sköts ju väldigt bra. Vi tänker inte göra om ett bra koncept på något vis” sa Britt Finnborg på Söderberg Fastigheter.
”Våra planer är att fortsätta på Öbos inslagna väg. Öbo har haft en bra förvaltning och det är välskött i området. Vi hoppas kunna fortsätta så” sa Martin Hag på Västerstaden.
”Vi kommer inom kort att öppna ett närkontor på Tallrisvägen. När det gäller utvecklingen av Tallrisvägen är detta något vi kommer att jobba med tillsammans med Öbo och våra hyresgäster” skrev Jacob Ericsson på Ekström Proventum Fastigheter AB i ett mejl.
Rabatterna
Öbo hade och har ett rabattsystem för HLU (hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll) och en kvarboenderabatt för att gynna de som bor kvar länge i samma lägenhet.
Alla tre fastighetsägarna tog bort HLU. HLU innebär att det är hyresgästen som bestämmer om man vill ha underhåll efter fastställda tidsintervaller. Tar man inte underhåll får man en rabatt. Det betydde också att underhållsrabatten togs bort från de hyresgäster som hade avstått underhåll. Nu är det de nya fastighetsägarna som bestämmer när det är dags för underhåll. En fastighetsägare lät de som hade underhållsrabatt få ha den kvar tills underhåll gjordes.
Flera hyresgäster fick höjd hyra eftersom kvarboenderabatterna togs bort av två fastighetsägare.
2011 gjordes en hyresgästenkät
I slutet av 2011 gjordes en hyresgästenkät till de nya fastighetsägarnas hyresgäster och de som bodde kvar hos i Öbo i liknande bostäder ingick i enkäten.
Det var en omfattande enkät som frågade om bostäderna, servicen och hyresvärden. Bostäderna hade naturligtvis inte hunnit ändras särskilt mycket efter bara drygt ett år men svaren när det gällde vad hyresgästerna tyckte om sin hyresvärd varierade väldigt kraftigt.
Sämst och mycket dåligt omdöme fick Västerstaden både i Varberga och Brickebacken.
Så här många av hyresgästerna ansåg att deras hyresvärd var bra eller mycket bra:
Varberga
Västerstaden 13 procent
Öbo 73 procent
Brickebacken
Västerstaden 21 procent
EP fastigheter 58 procent
Öbo 83 procent
Oxhagen
LG Söderberg 61 procent
Öbo 63 procent
Victoria Park – konceptrenoveringar
ÖBO hävdade att de sålde till seriösa fastighetsägare som hade en långsiktig strategi för sitt ägande och förvaltning. Hyresgästföreningen varnade för att fastigheterna kunde säljas. Det är precis vad som hänt. Samtliga lägenheter i Brickebacken och Varberga, över 600 lägenheter, har köpts av Victoria Park. När Victoria Park köpte av Västerstaden i Varberga och Brickebacken 2017 och av EP Fastigheter i Brickebacken 2018 började delvis en ny epok.
När en lägenhet blir tom river de ut den helt och ersätter med nytt material trots att det oftast är bra lägenheter som många skulle vilja hyra. Hyran stiger med flera tusen i månaden. Victoria Parks enda syfte är att få upp värdet på fastigheterna och på börsen. Victoria Park agerar i kommuner där det är underskott på lägenheter. Människor tvingas hyra dyra lägenheter trots att de kanske inte har råd.
Resultatet av konceptrenoveringar är högre hyror och omfattande störningar under byggtiden för grannarna och stora frågetecken om hur den nödvändiga tekniska upprustningen av ledningar, tak mm ska kunna klaras.