Vi är hyresgästerna i Eskilstuna

Vi som är Hyresgäster i Eskilstuna

I Eskilstuna är hyresrätten den klar dominerande boendeformen. Nästan hälften av alla bostadslägenheter är hyresrätter. Det innebär att hyresrätten och hur hyresgästerna bor och mår i sina hem är av avgörande betydelse för Eskilstunas nuvarande och framtida utveckling. Men vilka är då hyresgästerna som bor och lever i Eskilstuna?

Åldersmässigt är 44% av hyresgästerna inom det kommunägda allmännyttiga bostadsbeståndet i Eskilstuna antingen yngre vuxna under 30 år eller 65 år och äldre, alltså i pensionsålder. Motsvarande siffra i det privatägda hyresbostadsbeståndet är 43%. Dessa kategorier av hyresgäster utmärks av att de oftast bor i hushåll med en inkomsttagare och med förhållandevis lägre inkomstnivåer. Bland de unga hyresgästerna hittar vi studenterna som lever på studiemedel/studielån och deltidsjobb. Bland de unga finns också de som precis flyttat hemifrån och funnit sitt första jobb, vilket långtifrån alltid är ett heltidsjobb med fast anställning. Bland de äldre är pensionärerna givetvis helt dominerande och en pension innebär vanligtvis markant lägre inkomstnivå än heltidsarbetande. Utvecklingen av pensionerna följer heller inte kostnadsutvecklingen i samhället i övrigt eller inkomstutvecklingen för löntagarna. Dessa hyresgästgrupper är därmed särskilt känsliga för höga hyresnivåer och hyres­höjningar.

Den åldersmässiga fördelningen mellan hyresgästerna i Eskilstuna återspeglas också i hur hushållen är sammansatta demografiskt. Som framgår av de följande diagrammen är hälften av de allmännyttigt ägda hyreshushållen enpersonshushåll, dvs hushåll med en person och därmed en inkomst att hantera hela hushållets kostnadsbild. Motsvarande siffra för de privatägda hyreshushållen är 52%. Därutöver är 11% respektive 9% av hushållen ensamstående vuxna med hemmavarande barn under 18 år för vilken den vuxne har ett försörjningsansvar. För dessa hushåll är det en inkomst som ska mätta flera munnar.

Hyresgästernas åldersammansättning likväl som den demografiska sammansättningen återspeglas tydligt i inkomstnivåerna när Eskilstunas hyresgästers disponibla inkomster ligger markant lägre än snittet i landet, både vad avser medelinkomst som de högsta, respektive lägsta nivåerna.

Den sammantagna bilden av hyresgästerna i Eskilstuna är att de till stora delar är i befolkningsgrupper som har begränsade levnadsförutsättningar i stort och som är känsliga för höga hyresnivåer och hyres­höjningar. Samtidigt är det dessa kommuninvånare som kommunen, den kommunalägda allmännyttan och alla privata hyresvärdar har att tillhandahålla bostäder för.
Oavsett vilken politisk färg man bekänner sig till är det svårt att inte ställa upp på att alla människor är beroende av två grundläggande saker för att samhället ska fungera: Möjligheten till försörjning och möjligheten till ett hem. Utan dessa två grundpelare för alla samhällets invånare kan inte samhället fungera. De som gett sig in i att göra en affärsidé av att stå för bostaden, för var Eskilstunabos hem – vare sig det är allmännyttiga Eskilstuna Kommunfastigheter eller någon av kommunens privata hyresvärdar - kan inte ducka det sociala samhällsansvar som följer med det åtagandet. Och det ansvaret kommer bara att fullgöras om de bostäder som tillhandahålls är utformade på ett sätt som skapar hållbara hem för de som bor och behöver bo i Eskilstuna. Hållbara hem – ekonomiskt i form av bostäder som alla har råd att bo i, socialt i form av möjligheten att bo i ett hem som svarar mot det egna hushållets behov avseende storlek, utrustning och beskaffenhet.

Den sammantagna bilden av hyresgästerna i Eskilstuna är att de till stora delar är i befolkningsgrupper som har begränsade levnadsförutsättningar i stort och som är känsliga för höga hyresnivåer och hyres­höjningar. Samtidigt är det dessa kommuninvånare som kommunen, den kommunalägda allmännyttan och alla privata hyresvärdar har att tillhandahålla bostäder för.
Oavsett vilken politisk färg man bekänner sig till är det svårt att inte ställa upp på att alla människor är beroende av två grundläggande saker för att samhället ska fungera: Möjligheten till försörjning och möjligheten till ett hem. Utan dessa två grundpelare för alla samhällets invånare kan inte samhället fungera.

De som gett sig in i att göra en affärsidé av att stå för bostaden, för var Eskilstunabos hem – vare sig det är allmännyttiga Eskilstuna Kommunfastigheter eller någon av kommunens privata hyresvärdar - kan inte ducka det sociala samhällsansvar som följer med det åtagandet. Och det ansvaret kommer bara att fullgöras om de bostäder som tillhandahålls är utformade på ett sätt som skapar hållbara hem för de som bor och behöver bo i Eskilstuna. Hållbara hem – ekonomiskt i form av bostäder som alla har råd att bo i, socialt i form av möjligheten att bo i ett hem som svarar mot det egna hushållets behov avseende storlek, utrustning och beskaffenhet.

Människorna bakom statistiken

Vilka är då människorna bakom siffrorna i statistiken? Hur ser deras vardag och levnadsvillkor ut? Låt oss illustrera detta med några exempel på hur de typiska hyresgästhushållen i Eskilstuna ser ut.

Den ensamstående studenten
Albin är 20 år och studerar på heltid vid Mälardalens högskola. Han bor i enrumslägenhet på 42 m² i ett mindre privatägt flerbostadshus i utkanten av Eskilstunas centrum. Sin försörjning klarar Albin genom studiebidrag, studielån och genom att han jobbar extra på ett gatukök ca 40 timmar i månaden. Om vi räknar studierna som den heltidssysselsättning det faktiskt är har Albin alltså 125% sysselsättningsgrad för att klara sitt uppehälle. Albin har ingen bil, men köper ett periodkort på bussarna för att kunna ta sig till och från jobbet och för att kunna transportera sig när hans cykel strejkar eller det är dåligt väder.

Den ensamstående unge vuxne
Björn är 25 år och jobbar heltid som mekaniker på en bilverkstad. Han bor i en enrumslägenhet på 45 m² som genomgick ett stambyte med köks och badrumsrenovering 1988. Sedan dess har bara visst ytskiktsunderhåll gjorts i lägenheten. På grund av avståndet till jobbet har Björn en begagnad bil som han har lån på då han saknade tillgångar att köpa den kontant.

Den ensamstående pensionären
Cilla är 68 år och pensionerad tjänstekvinna. Hon flyttade till sin nuvarande bostad efter att hennes två barn flyttat ut, de bor idag på annan ort. Cilla bor i en orenoverad miljonprogramslägenhet om 2 rum och kök i utkanten av Eskilstuna. På grund av en funktionsnedsättning efter en stroke har Cilla kommunal färdtjänst för att transportera sig.

Den ensamstående med barn
Denise är 33 år och ensamstående med barnen Elin, 5 år och Filip 9 år. De bor i 3 rum och kök, 72 m² i Fröslunda. Lägenheten är orenoverad så när som på omtapetsering och nya golv. Elin och Filip har varsitt rum medan Denise sover i en enkelsäng i ett hörn av vardagsrummet. Denise arbetar som undersköterska och då hon har begränsade möjligheter till barnpassning får Elin gå på förskola på heltid medan Filip är på fritids efter skolan. Då Denise således har svårt att jobba kvällar och helger är hennes möjligheter till ob-tillägg också begränsade. Denise har inte råd med bil så hon och barnen åker buss eller promenerar när de ska någonstans.

Det unga paret
Gisela, 28 år och Hassan 31 år bor med Katten Zigma i en helrenoverad lägenhet om 3 rum och kök, 75 m². Deras dröm är att flytta köpa hus och bilda familj och de försöker spara pengar varje månad till en kontantinsats, ett mål de kommer att nå om ca 5 år med nuvarande spartakt och om inte huspriserna ökar för mycket. Gisela jobbar heltid  som butikssäljare och Hassan är gymnasielärare, också på heltid. Eftersom deras scheman inte går ihop och de har ganska långt till jobbet har de varsin begagnad bil.

Barnfamiljen
Inez, 37 år och Jonas 39 år är gifta och bor med sina barn Kristian, 4 år och Lisa 10 år i en konceptrenoverad 4-rumslägenhet i centrala Eskilstuna. Lägenheten lyckades de få när Jonas fick nytt jobb i Eskilstuna och de valde att flytta till orten från Örebro. Både Inez och Johan jobbar heltid i skolan och har studielån från sina respektive lärarutbildningar. Kristian går på förskola och Lisa har skola och fritids om dagarna. För att klara sin familjelogistik har familjen en nyare kombibil och en äldre mindre sedan.

Verklighetens hyresgäster

Hoten mot våra hem

Allmännyttan är inte allmännyttig

Enligt lag har Eskilstuna kommun ansvaret för att sörja för att alla invånare som stadigvarande vistas i kommunen har en bostad, ett hem. K-Fast är i egenskap av kommunens eget allmännyttiga bostadsföretag också kommunens främsta verktyg i fullgörandet av det bostadsförsörjningsansvaret. K-Fast ska således ha som affärsidé och allt annat överskuggande mål att fylla sin allmännyttiga funktion som garant för en hållbar hyresbostadsmarknad i Eskilstuna. Att bedriva företagets verksamhet affärsmässigt innebär enligt förarbetena till Allbolagen att företaget ska säkerställa en långsiktigt hållbar ekonomi i förvaltningen, sett till företaget som helhet.  I detta ingår som en väsentlig utgångspunkt att företaget verkar som ett föredöme när det gäller att se till att hyrorna inte tillåts bli högre än vad som är nödvändigt för att K-Fast ska kunna fullgöra sina åtaganden gentemot dagens och morgondagens hyresgäster.

Idag ser vi dock en utveckling som står i rak motsats till ovanstående. Förutom att K-Fast går i bräschen för hyres­höjningar och hyresnivåer genom de generella årliga hyres­förhandlingarna driver företaget dessutom upp hyrorna under året genom omotiverat höga hyres­höjningar vid renoveringar och andra bruksvärdespåverkande insatser samt genom försök till revideringar av bruksvärdeshyrorna i de äldre orenoverade hyreslägenheterna. Därtill kräver K-Fast ortens högsta hyror vid nybyggnation utan att detta kan beläggas av behov utifrån rimliga förutsättningar i bakomliggande ekonomiska kalkyler. Och i andra änden säljs äldre prisvärda lägenheter ut till privata intressenter med än värre planer på vinstmaximering genom överrenoveringar och höga hyror.  Och vinsterna från dessa försäljningar avhänds i stor utsträckning företaget och går till annars skattefinansierad kommunal verksamhet – kontentan en dubbel beskattning av hyresgästerna! Sammantaget bidrar K-Fast till en utveckling av Eskilstunas hyresmarknad som leder till att det kommer ut för många lägenheter till för höga hyror för fort i relation till vad hyresgästerna har råd att betala. En dylik utveckling går rakt emot K-Fasts syfte och allmännyttiga uppdrag och leder till ett katastrofalt misslyckande för Eskilstuna kommun när det gäller kommunens bostadsförsörjning. Vem blir vinnare på det?

Privatvärdar driver hyrorna uppåt

Att K-Fast har gått från att vara en modererande hyresnormerande förebild på den lokala hyresmarknaden till att bli en hyresdrivande motor för att öka hyresnivåerna till för hyresgästerna ohanterliga nivåer är beklagligtvis långt ifrån det enda hotet mot den lokala hyresbostadsmarknaden och hyresgästerna hem.

Den privata hyresmarknaden i Eskilstuna domineras av fastighetsägare som är väldigt aktiva att driva på för eskalerande hyresnivåer. Detta sker genom överhyror vid renoveringar, genom lyxrenoveringar av tomma lägenheter, genom förhandlingar om förändrat bruksvärde och en ständig kamp för att saxningsvis driva upp nivåerna på de högsta marginalhyrorna. 40% av Eskilstunas hyresbostäder ligger i händerna på fastighetsägare vars uttalade affärsmål skulle innebära att hyrorna skulle stiga 30 – 35 % inom de kommande tio åren. Motorn bakom den pågående trenden är möjligheten att med stigande hyresnivåer och därigenom förbättrade driftnetton och resultat kunna öka det bedömda marknadsvärdet på fastigheterna och därigenom expandera företagens balansräkningar. Men detta är fiktiva värdeökningar och balansräkningarna blir uppblåsta luftslott. För den pågående utveckligen kommer, om den får fortsätta, att leda till en situation med starkt ökande brist på lägenheter som svarar mot de bostadssökandes och hyresgästerna faktiska behov, allt längre bostadsköer och allt fler som får svårt att klara sina boendekostnader och sin hushållsekonomi. Allt medan det i andra änden finns lägenheter med höga hyresnivåer på papperet, men som i realiteten måste rabatteras för att alls vara uthyrningsbara.

Och till slut kommer det inte gå för fastighetsägarsidan att alls öka intäkterna på detta sätt. Då kommer flera av dem att vilja göra exit och för att det ska vara möjligt måste de sälja fastigheterna till det uppblåsta övervärde de då uppnått. Den som sen köper gör det till ett för högt pris, vilket leder till att utrymmet för att finansiera ett kvarvarande bakomliggande underhållsbehov redan är intecknat. Resultatet: De dyra tjusigt renoverade lägenheterna med en standard som få hyresgäster någonsin efterfrågat kommer att förfalla. Kontentan blir en hyresmarknad med överprissatta lägenheter som inte går att hyra ut i fastigheter i allt sämre skick. Är det den framtiden vi vill se i Eskilstuna?

Nybyggnation till överhyra

Eskilstuna växer och därmed också köerna av bostadssökande. En del av lösningen behöver bli tillskapandet av nya bostäder för den växande befolkningen. Annars riskerar vår kommun att drabbas av växtvärk, att inte klara bostadsförsörjningen för alla som vill leva och bo hos oss. Men den nybyggnation som sker i Eskilstuna sker idag till högsta möjliga marginalhyra som endast en försvinnande liten del av potentiella hyresgäster har råd att efterfråga. Och merparten av de som väl skulle kunna ha råd att bo med en så hög hyra är oftast de som har ekonomin att finansiera ett ägt boende och kan då få en boendeutgift i slutänden som vida understiger hyran för en nybyggd hyresrätt. Kort sagt: Det som byggs löser inte bostadsfrågan för den stora bostadssökande massan, det som byggs löser inte bostadsförsörjningen i vår kommun. Detta blir uppenbart utifrån den tröghet som fastighetsägarsidan får vidkännas vid uthyrningen av dessa lägenheter och det faktum att nyproducerade lägenheter sedan har dubbelt så hög omsättningstakt som äldre hyresrätter. Detta sker ovanpå den ovan diskuterade problematiken med omfattande hyresglidningar i det äldre befintliga bostadsbeståndet. Om det som byggs och det som renoveras är för dyrt för de som behöver en bostad – var ska hyresgästerna då bo?

Ett Eskilstuna för hyresgästerna

Ett Eskilstuna för hyresgästerna är ett Eskilstuna där

• Hyresvärdar, privata som allmännyttiga, erkänner sitt sociala ansvar för att den nyttighet man valt att ägna sig åt är en av de mest fundamentala delarna av varje kommuninvånares tillvaro – hemmet.
• Hyresvärdar, privata som allmännyttiga sätter långsiktighet i ekonomi och förvaltning framför kortsiktig vinstmaximering.
• Hyresvärdar, privata som allmännyttiga för dialog med hyresgästerna kring vad de vill ha i och om kring sina hem som underlag för de åtgärder och förändringar man gör i fastigheterna.
• Hyresgästerna kan leva tryggt i sina lägenheter, trygga för att de kommer att ha råd med hyran även nästa månad och råd att bo kvar långsiktigt för framtiden.
• Kommunen ger K-Fast ägardirektiv som låter företaget arbeta för sitt allmännyttiga syfte och få behålla alla lägenheter och fastigheter.
• De pengar hyresgästerna skjuter till genom sina hyresavier får stanna i bostadsföretagen och gå tillbaka till dem i form av förbättrad kvalitet i förvaltningen och sunt välunderhållna bostäder.

Ett Eskilstuna för hyresgästerna är ett Eskilstuna där vi bygger det hållbara samhället – ekonomiskt och socialt, ett samhälle för alla.

Kontakt

Vi ser fram emot konstruktiva samtal kring dina svar på våra frågor och hur vi kan hjälpas åt för att skapa de bästa förutsättningarna för bostadsmarknaden i Eskilstuna. För de boende, för kommunen, för framtiden. Så hör av dig till oss, vi ser fram emot en kontakt!

>FÖRTROENDEVALD NAMN<, >FÖRTROENDEVALD TITEL<
telefon               >TELEFONNR.<
e-post                >E-POSTADRESS<

Tomas Bergh, gruppchef
telefon               010-459 15 15
e-post                tomas.bergh@hyresgastforeningen.se