Konsekvenser av marknadshyror

Genom punkt 44 i Januariavtalet fastslogs att marknadshyror, ”fri hyressättning”, i nybyggnation skulle införas. Utifrån detta tillsatte regeringen en offentlig utredning som lämnat sitt betänkande den 4 juni 2021 genom SOU 2021:50, vilken har gått ut på remiss under sommaren 2021.

Utmaning: Bostadsförsörjning

Varje medlem och invånare i det svenska samhället är beroende av två grundläggande faktorer för att individen ska må bra och fungera som en social samhällsmedlem – försörjning och bostad. Utan dessa grundpelare riskerar vår levnadssituation att kantra och vi blir beroende av ett fungerande socialt stöd från samhället för att parera situationen och komma tillbaka. Därför är bostadsförsörjningen, att tillgodose alla invånares möjligheter till ett bra boende med god standard anpassad efter det enskilda hushållets behov – ekonomiskt, funktionsmässigt och socialt – en av det moderna välfärdssamhällets största utmaningar.

Den utmaningen kan samhället bara klara om grunden är en medveten socialt inriktad bostadspolitik som ytterst bygger på målsättningen att alla ska ha råd att bo och bo bra. Den levnadsstandard i allmänhet och boendestandarden i synnerhet som vårt samhälle kan garantera våra invånare blir det slutgiltiga måttet på hur bra det svenska välfärdssamhället lyckas.

Idag råder bostadsbrist i så gott som hela landet. Avsaknaden av en fungerande bostadspolitik och en politisk styrning av utvecklingen på bostadsmarknaden har skapat ett läge med eskalerande byggpriser, dyra renoveringar och ännu dyrare nybyggnation. Detta har lett till höga hyresnivåer efter renoveringar i befintliga lägenheter och ännu högre hyror i nybyggda hyresrätter. Följderna har blivit en ökad trångboddhet, att allt färre har råd med hyran för den lägenhet de skulle behöva bo i och att bostadsköerna blir allt längre.

Om marknadshyror införs om än bara till regelverket i nybyggnation kommer den nuvarande utvecklingen att fortsätta och att eskalera. De hyresrätter som skapas kommer att bli ännu mindre åtkomliga för den stora massan av bostadssökande och hyrorna kommer att bli ännu högre. Hyressättningen i nybyggnation riskerar dessutom att leda till indirekta hyresglidningar även i det äldre bostadsbeståndet, med ökande svårigheter för fler att ha råd med ett boende som motsvarar det egna hushållets behov. Marknadshyror är således inte bara avsaknad av lösning på samhällets utmaning att klara bostadsförsörjningen för framtiden. Marknadshyror leder dessutom samhället i direkt motsatt riktning.

Marknadshyror i nybyggnation drabbar också den som redan bor

Det förslag som den nu presenterade utredningen lägger fram handlar om regler som öppnar för marknadshyror i kommande nybyggnation av hyreslägenheter. Det är således lätt att förledas att tro att effekten av regeländringen bara skulle begränsas till nybyggda hyresrätter. Den lagstiftning vi har för hyresmarknaden idag bygger på att hyror och hyresvillkor sätts utifrån vad den breda massan är villiga och har faktisk möjlighet att betala och att betala för. Marknadshyror, om än direkt och formellt begränsat till nybyggnation, skulle sätta nya märken för vilka högsta hyror på marginalen som de som tjänar mest är beredda att betala för. Och dessa märken skulle skapa incitament för hyresvärdar och fastighetsägare att också driva upp hyrorna även i det övriga hyresbostadsbeståndet.

Tendenserna finns redan inom ramen för dagens regelsystem. De högsta hyrorna vid renoveringar och i nybyggnation blir märken för fastighetsägarsidan för vilka hyror de aspirerar på att ta ut även för det övriga beståndet. Det främsta hindret idag är det lagstadgade bruksvärdesystemet som tillsammans med det kollektiva förhandlingssystemet är verktyget för att värna de boendes intresse av att hyrorna och boendekostnaden för hushållen stannar på en hanterlig nivå. Om marknadshyror införs, om än formellt bara för en del av hyresbostadsbeståndet, kommer detta verktyg, den främsta garantin för hyresgästernas möjlighet att bo och ha råd att bo, att försvagas. Med hyresglidningar för stora delar av hyresgästerna följer ökad trångboddhet, ökad segregation och svårigheter för de boende att klara sin hyra. I kölvattnet av det riskerar samhället att bli stående med ett brett spektrum av sociala följdproblem.

Marknadshyror skapar ökad segregation

Marknadshyror riskerar att leda till högre hyror i områden och på orter med stark efterfrågan och omvänt till relativt sett lägre hyror på mindre populära orter och mindre populära områden. Där efterfrågan är stark kommer hyresvärdarna att ha råd att satsa på modernisering, underhåll och utveckling av sina fastigheter och lägenheter. Där efterfrågan är svag kommer omvänt fastighetsägarna inte att kunna göra nödvändiga satsningar med sämre underhåll, lägre förvaltningskvalitet och lägre boendestandard som följd. Resultatet blir att de som har högre inkomster kommer att kunna unna sig att bo bra medan de som har lägre inkomster kommer att få nöja sig med ett boende med lägre standard och sämre förutsättningar. Skillnaden mellan det populära goda boendet och det mindre populära boendet kommer att öka. Boende och boendestandard blir en ekonomisk klassfråga och skillnaderna i social levnadsmiljö kommer att bli beroende av inkomst.

Marknadshyror leder till ökad trångboddhet

Redan idag med nuvarande regelsystem för att fastställa hyror utifrån vad den breda massan har råd att betala skapar bostadsbristen en press uppåt på hyrorna. Detta har resulterat i en ökad trångboddhet där hyreshushållen inte har råd med en bostad som storleksmässigt motsvarar det egna hushållets behov. Föräldrar får inte ett eget sovrum, barn och ungdomar delar rum med sina syskon, unga som flyttar hemifrån är hänvisade till rum i en lägenhet de delar med flera andra. Boendeytan per invånare minskar.

Om marknadshyror blir verklighet kommer denna utveckling att eskalera. Med högre hyresnivåer kommer det bli än svårare för den enskilde hyresgästen att ha råd med en lägenhet som svarar mot de egna behoven. Och på ökad trångboddhet följer en sämre psykisk folkhälsa och en social problematik när individen inte får det livsrum den behöver. Värst drabbade blir sannolikt barn, ungdomar och unga vuxna vars väg ut i vuxenlivet hindras av den försämrade levnadsstandarden.

Samhällets stöd på rätt sätt

Om hyrorna tillåts öka på det sätt som blir oundvikligt med ett marknadshyressystem kombinerat med dagens bostadsbrist kommer åtskilliga hyresgäster få problem med att betala sin hyra enbart med den inkomst de själva klarar av att tjäna in. Konsekvensen blir att fler kommer att bli beroende av olika former av försörjningsstöd, bostadsbidrag och bostadstillägg. Detta blir således en ökad belastning på det allmänna och på skattekollektivet, vars pengar kommer att föras över från samhället via hyresgästerna till fastighetsägarnas vinstkonton. I sin tur innebär detta att samhällsresurser som bättre kunde användas till att hantera andra utmaningar för att långsiktigt förstärka den sociala levnadssitationen och förbättra välfärden för så många fler kommer att intecknas i kortsiktiga transfereringssystem som gör de rika rikare på bekostnad av samhällets möjligheter att långsiktigt förbättra situationen för de sämre bemedlade och socialt utsatta.

En fungerande bostadsmarknad kommer alltid att behöva kosta det allmänna pengar, men det är av vikt för det framtida välfärdssamhället att dessa pengar läggs på rätt saker och investeras klokt. Istället för att skattekollektivet är med och finansierar fastighetsägarnas vinstmarginaler borde pengarna läggas på stöd till byggande och renoverande fastighetsägare så att kostnaderna för att skapa nya lägenheter och renovera de befintliga kan sänkas och hyrorna som i slutänden träffar de som bor kan hållas på nivåer som den bredare massan av de boende och de bostadssökande faktiskt mäktar med inom ramen för sin egen inkomst.

Men det förutsätter, förutom att system för investerings­stöd, statligt garanterade lån och ett rättvisare skattesystem, att vi behåller ett system för att fastställa hyror och hyresvillkor som håller hyrorna på rimliga nivåer och som väger hyresgästernas intressen lika tungt som hyresvärdarnas. Och så blir det inte i ett system med marknadshyror.

En bättre lösning

Lösningen för att bygga bort den rådande utbredda bostadsbristen och möjliggöra för kommunerna att kunna klara sin bostadsförsörjningsutmaning för framtiden stavas inte marknadshyror, inte för någon kommun eller i någon del av samhället vid någon tidpunkt. Lösningen som måste till behöver istället innehålla:

• En medveten och socialt inriktad bostadspolitik på alla nivåer i samhället – statlig, regional och kommunal – som styr förutsättningarna för bostadsmarknadens utveckling över hela landet mot att skapa bostäder med god standard för alla till en prisnivå som den stora massan av bostadssökande har råd att efterfråga.
• Ett statligt stöd till nybyggnation av hyresbostäder innefattande ett utvecklat system för investerings­stöd, statligt garanterade lån till bostadsproduktion och stimulansåtgärder för ökad konkurrens inom byggsektorn med åtföljande prispress på nybyggnationen.
• En utveckling och förstärkning av systemet med kollektivt förhandlade presumtionshyror i nybyggnation som en garanti för att såväl hyresvärdarnas som hyresgästernas intressen tas tillvara i fastställandet av hållbara villkor och hyror för dagens och morgondagens boende.

Vill du veta mer?

Om du vill ha mer information om vad marknadshyror i nybyggnation innebär och diskutera vad det skulle få för effekter för de intressen din organisation företräder är du välkommen att kontakta oss.

Marcus Kjellin är bostadspolitiskt sakkunnig och nås på telefon 010-459 15 70 eller via e-post på marcus.kjellin@hyresgastforeningen.se