Varför inte marknadshyror i nybyggnation?

Genom punkt 44 i Januariavtalet fastslogs att marknadshyror, ”fri hyressättning”, i nybyggnation skulle införas. Utifrån detta tillsatte regeringen en offentlig utredning som lämnat sitt betänkande den 4 juni 2021 genom SOU 2021:50, vilken går ut på remiss under sommaren 2021.

Förutsättningar för nybyggnation av hyresrätter

Utvecklingen har sedan 1990-talets senare del gått mot successivt ökade byggpriser och dyrare bostadsproduktion. Detta har sin förklaring i en kombination av ett begränsat antal aktörer på byggmarknaden som sätter prisbilden, av en successiv utmönstring av det statliga stödet till nybyggnation av bostäder och en eskalerande bostadsbrist.

De höga byggkostnaderna har gjort det svårt, nästintill omöjligt att bygga hyresrätter med en hyresnivå som motsvarar hyrorna i det äldre bostadsbeståndet och samtidigt få en hållbar ekonomi i projektet för byggande fastighetsägare. Lagstiftarens svar på detta blev att 2006 införa undantagsregler i hyreslagen som ger de kollektivt förhandlande parterna på hyresmarknaden möjlighet att i förhandling fastställa nybyggnationshyror utifrån det enskilda projektets ekonomiska förutsättningar. Dessa så kallade ”presumtionshyror” förhandlas med målet att sätta en hyra som ger byggande hyresvärd täckning för rimliga drifts- och kapitalkostnader, rimlig marknadsmässig avkastning och ett marknadsvärde i relation till bokfört värde som gör att nedskrivningar undviks. Undantagsreglerna om presumtionshyra gäller sedan under projektets första femton år. Hyresgästerna å sin sida skyddas genom att presumtionshyrorna får höjas under presumtionsfristen högst så mycket som är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen och att presumtionshyrorna inte får användas som riktmärke vid hyressättning av andra lägenheter.

Allt sedan presumtionshyrornas tillkomst har den absoluta majoriteten av nybyggda lägenheters hyror förhandlats som presumtionshyra. Det har skapat en säkerhet och trygghet för de byggande fastighetsägarna och lett till fler aktörer vågat och kunnat investera i nybyggnation av hyresrätter även i kommuner med lite svagare och osäkrare fastighetsmarknad.

Utmaning: Bostadsförsörjning

För så gott som alla Sveriges kommuner är den framtida bostadsförsörjningen en stor och komplex utmaning. Den vitt spridda bostadsbristen över hela landet gör att det finns behov av nya bostäder, inte minst hyresrätter som är den boendeform som tack vare sin flexibilitet och att den inte kräver någon kapitalinsats för hyresgästerna är den boendeform som är tillgänglig för alla. Men detta kräver att nya hyresrätter kan skapas och med en prisbild och en hyresnivå som både byggande fastighetsägare och den bredare skaran av bostadssökande har råd med.

I ett system med marknadshyror i nybyggnation riskerar hyrorna i nya lägenheter att stiga till ytterligare högre nivåer och de skapade lägenheterna kommer därför bara att bli åtkomliga för en liten marginal av bostadssökande med högst inkomster. Att tro att dyr nybyggnation kommer att skapa flyttkedjor som frigör de äldre billigare lägenheterna är att bedra sig själv då inte heller de som bor i de äldre lägenheterna kommer att ha råd att efterfråga de nybyggda lägenheterna. Resultatet blir att den marknadshyressatta nybyggnationen inte kommer att bidra något till att lösa bostadsbristen och därmed är den heller inte en del av lösningen på kommunernas bostadsförsörjningsproblem.

På orter med svagare marknad är risken dessutom stor att nybyggnation inte kommer att bli möjlig alls om marknadshyror införs då det inte kommer att gå för byggande fastighetsägare att kunna finansiera nybyggnationen på grund av att den finansiella risken blir för stor.

För den framtida bostadsförsörjningen innebär detta att kommunerna inte kommer att få förutsättningar att skapa den sammansättning av bostadsbestånd i kommunen på det sätt som den framtida utvecklingen i kommunen behöver.

Effekter om marknadshyror i nybyggnation blir verklighet

I ett system med marknadshyror i nybyggnation blir det främst lukrativt att bygga hyresrätter på orter med stark bostadsbrist där det går att ta ut höga marginalhyror. Detta kommer att leda till höga hyresnivåer som gör att nyproducerade lägenheter inte blir tillgängliga för mer än en mycket liten marginal av bostadssökande hyresgäster med höga inkomster. Risken är dessutom att hyresrätten kommer att prisa ut sig i relation till nybyggnation i andra boendeformer då de som har råd att efterfråga de nyproducerade hyresrätterna också har en privatekonomi som möjliggör finansiering av ägt boende till en totalt sett lägre löpande boendeutgift än vad nybyggnationshyrorna innebär.

För kommuner med svagare marknad innebär marknadshyror att de finansiella riskerna med nybyggnation ökar. När intäkterna blir föremål för marknadens svängningar ökar risken för att ekonomisk bärighet i projekten inte kan säkerställas över tid. Detta kan leda till att banker och kreditinstitut blir mindre villiga att finansiera byggprojekt på svagare marknader eller i varje fall att de bedömer risken så hög att de kräver markant högre riskmarginaler. Konsekvensen blir dyrare finansiering och högre kapitalkostnader och därmed en fördyring av nyproduktionen på svagare bostadsmarknader.

Oavsett marknadssituation riskerar marknadshyror i nybyggnation av hyresrätter att leda till att kommunerna får svårt att skapa bostäder i den utsträckning och på de premisser som är nödvändiga för att klara det kommunala lagstadgade bostadsförsörjningsuppdraget. Vem blir vinnare på det?

En bättre lösning

Varje svensk invånare är beroende av två grundförutsättningar för att kunna klara sin tillvaro och fungera som samhällsmedlem –försörjning och bostad. Dessa två grundpelare i var och ens tillvaro är själva fundamenten i och för det svenska välfärdssamhället. Och de kan bara säkerställas genom en medveten politik som grundar sig i insikten och förståelsen för samhällets intressen av att de två grundförutsättningarna säkerställs. Lösningen för att bygga bort bostadsbristen och möjliggöra för kommunerna att klara sin bostadsförsörjningsutmaning för framtiden stavas därför inte marknadshyror, inte för någon kommun vid någon tidpunkt. Lösningen som måste till behöver istället innehålla:

• En medveten och socialt inriktad bostadspolitik på alla nivåer i samhället – statlig, regional och kommunal – som styr förutsättningarna för bostadsmarknadens utveckling över hela landet mot att skapa bostäder med god standard för alla till en prisnivå som den stora massan av bostadssökande har råd att efterfråga.
• Ett statligt stöd till nybyggnation av hyresbostäder innefattande ett utvecklat system för investerings­stöd, statligt garanterade lån till bostadsproduktion och stimulansåtgärder för ökad konkurrens inom byggsektorn med åtföljande prispress på nybyggnationen.
• En utveckling och förstärkning av systemet med kollektivt förhandlade presumtionshyror i nybyggnation som en garanti för att såväl hyresvärdarnas som hyresgästernas intressen tas tillvara i fastställandet av hållbara villkor och hyror för dagens och morgondagens boende.

Vill du veta mer?

Om du vill ha mer information om vad marknadshyror i nybyggnation innebär och diskutera vad det skulle få för effekter för din kommun är du välkommen att kontakta oss.

Marcus Kjellin är bostadspolitiskt sakkunnig och nås på telefon 010-459 15 70 eller via e-post på marcus.kjellin@hyresgastforeningen.se