Vad är presumtionshyra?

Presumtionshyra är en hyressättningsmodell som används för nybyggda hyresrätter. Presumtionshyror sätts med hänsyn till hyresvärdens kostnader för att bygga lägenheten samt möjlighet att få en rimlig vinst – med andra ord, att hyresvärden får en skälig avkastning och täckning för sina kostnader. Presumtionshyror är vanligtvis högre än hyror som sätts enligt bruksvärdesprincipen.

Det finns inget tvång att tillämpa presumtionshyror i nyproduktion, det är något parterna väljer genom förhandling. Men vid nästan all hyresättning av nyproduktion idag sätts presumtionshyror. 

Vad betyder presumtion?

Presumtion är en juridisk term som betyder "antagande" och i det här fallet syftar på vad som kan antas vara en skälig hyra baserat på byggkostnad och en rimlig avkastning.

Varför finns presumtionshyror?

Möjligheten att avtala om presumtionshyror för nyproducerade lägenheter infördes 2006. Syftet var att stärka incitamenten för att bygga hyresrätter.

Tanken är att hyrorna ska täcka kostnaderna så fastighetsägarna inte går med förlust. Om fastighetsägaren förlorar pengar kan hyresgäster drabbas. Dessutom skulle fastighetsägare inte våga bygga nya bostäder om de visste att de skulle förlora pengar. 

Sedan presumtionshyror infördes har byggandet av hyresrätter tredubblats. Samtidigt är det svårt att med säkerhet veta om presumtionshyrorna bidragit till att öka byggandet eftersom hyran bara är en av många faktorer som påverkar hur mycket som byggs. Det som talar för att modellen haft en positiv effekt är att de flesta hyresvärdar idag väljer att använda modellen, eftersom den ger en förutsägbarhet om hyresnivåerna på lång sikt samt tryggar avkastningen även på kort sikt.

Presumtionshyra får användas i 15 år

Presumtionshyra får bara användas i 15 år från att lägenheten uppfördes, därefter ska hyran förhandlas enligt bruksvärdet. Under perioden förhandlas presumtionshyror precis som andra hyror men får ofta en lägre höjning jämfört med resten av beståndet för att "fasa in" hyrorna. När de 15 åren har gått har presumtionshyran vanligtvis harmoniserats med andra hyror på orten, så att de ligger på samma nivåer. 

Presumtionshyror får inte användas som jämförelse

För att presumtionshyrorna som vid införandet är högre än bruksvärdeshyror inte ska "smitta av sig", alltså driva upp hyrorna i hela beståndet får man inte använda presumtionshyror som jämförelsematerial vid förhandling av bruksvärdeshyror eller vid prövning i hyresnämnden.    

Vad är en rimlig avkastning?

Vad som är en rimlig avkastningen beror på risken i projektet. Generellt gäller att risken är större för dyra projekt i mindre attraktiva områden där efterfrågan är låg eftersom det skapar osäkerhet om lägenheterna går att hyra ut under lång tid framöver.

Ett rimligt avkastningskrav kan därför variera mycket från att vara ett par procent på billiga projekt i attraktiva områden till upp mot tio procent för dyra projekt på orter där det redan finns ett överskott på bostäder.

En ytterligare riskfaktor är räntan på lån för att finansiera byggprojekt, där högre räntor leder till högre avkastningskrav och i slutändan högre hyror.

Vad tycker Hyresgäst­föreningen om presumtionshyror?

Hyresgäst­föreningen är i grunden nöjda med systemet som har visat sig effektivt för att öka bostadsbyggandet samtidigt som det gett hyresgäster rimligare hyror och en säkrare hyresutveckling jämfört med förslag om att införa marknadshyror i nyproduktion.