Frågor och svar om hyres­förhandlingar 2023

När är hyres­förhandlingarna klara?

Förhandlingarna pågår vanligtvis mellan september och början av året därpå. I år är förhandlingarna något senarelagda med anledning av valet och regeringsbildningen. 

Hur går en förhandling till? 

Hyres­förhandlingarna påverkar hela samhällsekonomin. I Sverige förhandlas årligen hyror för 118 miljarder, vilket berör 1,6 miljoner lägenheter och över 3 miljoner hyresgäster. De flesta hyror förhandlas lokalt av Hyresgäst­föreningen med en fastighetsägare, alternativt med dennes ombud.
 
När hyresvärdarna har lämnat sitt hyreskrav för det kommande året granskar vi detta. Efter vår granskning möter vi motparten och inleder förhandlingarna. Alla tar olika lång tid att slutföra, men de flesta beräknas vara klara till årsskiftet. Skulle förhandlingarna av någon anledning inte lyckas finns möjlighet till tvistelösning, men detta undviker vi så långt det går. Vi vill att förhandlingarna ska skötas lokalt av de lokala parterna.

Är det sant att hyresvärdarna vill införa rekordhöga höjningar?

Flera fastighetsägare och hyresvärdar har aviserat att de vill höja kommande hyrorna med uppåt 10 %. Vi kommer inte att acceptera att alla deras ökade kostnader ska bäras av hyresgästerna.  

Vad är Hyresgäst­föreningens inställning till hyreshöjningar för att täcka upp ökade ränte- och elkostnader? 

Vi accepterar inte högre hyreshöjningar än vad som är absolut nödvändigt. Hyresvärden ska på alla sätt försöka hantera kostnadsökningar, genom exempelvis rationaliseringar och effektiviseringar innan det talas om hyreshöjningar. 
 
Inflation eller stigande elpriser betyder inte per automatik hyreshöjningar. Vi ser till många olika faktorer i hyres­förhandlingarna. Olika hyresvärdar har olika förutsättningar - därför är de lokala förutsättningarna vår utgångspunkt i förhandlingarna. I lokala hyres­förhandlingar får också hyresgästerna inflytande, genom den lokala förhandlingsdelegationen av förtroendevalda. 

Vilken är er utgångspunkt i förhandlingarna?

Vårt främsta uppdrag är alltid att agera för hyresgästernas bästa. Men också att bidra till en stabil och förutsägbar hyresmarknad. Tvära kast är negativt – stabilitet och långsiktighet tjänar alla parter på. Att slutnotan landar på hyresgästerna innan dess att hyresvärdarna gjort allt som står i deras makt för att genomföra besparingar och effektiviseringar kommer vi aldrig att acceptera.

Vad är treparts­överenskommelsen?

Sedan våren 2022 har vi, Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna ett partsgemensamt förhandlingsunderlag som innebär att vi är tillbakablickande i förhandlingarna. Vi ser på kostnaderna tillbaka i tiden, i stället för att diskutera prognoser om framtiden. Det innebär bland annat att eventuella kostnadsökningar för hyresvärdarna i år inte ska få fullt genomslag i årets hyres­förhandlingar.

Förhandlas hyrorna gemensamt för hela Sverige eller lokalt?

Förutsättningarna är väldigt olika beroende på var i landet man befinner sig. Därför sker förhandlingar lokalt, med lokala parter utifrån lokala förutsättningar.  
 
Fastighetsägarna hävdar att de står inför stora kostnadsökningar, bland annat på grund av stigande räntor, råvaru- och elpriser. Är det inte rimligt att hyresnivåerna stiger?  
Att vara fastighetsägare är och har under en lång tid varit en lönsam affär. Att hyresgästerna förväntas ta hela smällen genom hyreshöjningar när nu kostnaderna går upp är inte rimligt. Det kommer vi aldrig acceptera.  
 
I förhandlingarna utgår vi alltid från de lokala förutsättningarna och det är betydligt fler faktorer än el och räntor som spelar roll. Har den enskilde hyresvärden i fråga gjort allt som står i hens makt för att spara och effektivisera? Svaret på det måste vara ja innan vi kan acceptera en hyreshöjning.  
 
I det gemensamma trepartsavtalet har vi, Sveriges allmännytta och Fastighetsägarna undertecknat att förhandlingarna ska vara tillbakablickande. Därför kan kostnadsökningarna inte ge fullt utslag i årets förhandlingar.

Vilka är era argument för att hålla nere hyresökningarna?  

Vi kommit överens om ett gemensamt förhandlingsunderlag som dämpar större svängningar i hyrorna mellan åren. Med den här överenskommelsen får inte årets kostnadsökningar fullt genomslag i nästa års hyror. Enligt avtalet ska vi också titta på inflationen, som utgör en hyresdämpande faktor. Det blir en slags motvikt till bolagens kostnadsutveckling då den beskriver hur hyresgästernas kostnader utvecklats.

Borde inte ni yrka på sänkta hyror med tanke på att många redan har fått mindre pengar att leva på?

Vi accepterar inte högre hyreshöjningar än absolut nödvändigt. Vi går in i förhandlingarna fullt medvetna om hur tufft många hyresgäster har det. Men det är också viktigt att vi tänker på stabiliteten. En hyressänkning gör bara nytta om vi kan säkerställa att en hyressänkning i år inte leder till ännu högre hyreskrav kommande år eller att hyresvärden inte längre klarar av att underhålla fastigheten. Det vinner ingen, allra minst hyresgästerna, på. 
 
Vilken hyresjustering som är rimlig är olika för varje bostadsföretag - det är därför det är så viktigt att vi har lokala förhandlingar som överenskommelserna sker lokalt, med lokala parter utifrån lokala förutsättningar.

Borde hyresgästerna kompenseras för höjda hyror? 

Ja. Statens vilja att rycka ut och skydda medborgarna mot chockhöjda kostnader måste omfatta fler än villa- och bilägare. Vi vill därför se ett tillfälligt hyresavdrag till hyresgäster för att dämpa inflationens effekter. I hyresrätten bor pensionärer som har arbetat ett helt liv men ändå har låg pension och barnfamiljer som behöver räkna de sista kronorna i slutet av varje månad. Givetvis är inte hyresgäster en homogen grupp. Men bland gruppen hyresgäster finns det fler som lever på marginalen. Det är dags att staten tar ett ansvar för att mildra konsekvenserna av de ökande priserna som kommer slå hårt mot hyresgästerna.

Vad gör ni för de hyresgäster som har kallhyra och får kraftigt höjda kostnader för el?

I förhandlingarna kommer vi ställa krav på att de hyresgäster vars värme inte ingår i hyran, så kallad kallhyra, ska få procentuellt lägre hyreshöjning är de hyresgäster vars värme ingår i hyran, när värmekostnaderna ökar så mycket. Det är inte rimligt att hyresgäster med kallhyra får betala dubbelt för höjda värmepriser. 
 
Kräver ni att hyresvärdar ska se över sina el-abonnemang för att inte drabba de hyresgäster som betalar kostnaden för el direkt till hyresvärden? 
Inom ramen för förhandlingarna kan vi begära en redovisning av hyresvärdens elpriser per kWh för att säkerställa att hyresvärden inte tar ut en större kostnad än vad som är rimligt i relation till det rådande läget.

Med tanke på hur förutsättningarna inför förhandlingssäsongen ser ut, hur ser ni på risken för avbrutna förhandlingar?  

Vi tror på den svenska modellen där hyres­förhandlingar sköts lokalt av lokala parter. Vi har till årets förhandlingar kommit överens med Sveriges Allmännytta och Fastighetsägarna om gemensamma förutsättningar inför förhandlingarna och vi är övertygade om att det kommer göra förutsättningarna för att nå lokala överenskommelser ännu bättre. Skulle det inte lyckas finns möjligheten till tvistelösning, men där vill vi inte hamna. Förhandlingar ska skötas lokalt av de lokala parterna.

Vad är en direktaviserad hyra? Hur ska man förhålla sig till det? 

Om det finns en förhandlingsordning i en fastighet får inte hyresvärden höja hyran utan förhandling med Hyresgäst­föreningen. Om en hyresförhandling har avbrutits och ingen ny hyra överenskommits väljer ibland fastighetsägaren att ändå direktavisera en höjd hyra till sina hyresgäster. Det hyran är alltså inte godkänd av Hyresgäst­föreningen.  
Om hyresgästen väljer att betala den nya direktaviserade hyran kan det juridiskt tolkas som att hyresgästen godkänt den nya hyran. Så länge hyresgästen betalar den senast förhandlade hyran behöver man inte oroa sig för att bli uppsagd.  
 
Även om det i vissa fall bara handlar om några kronors skillnad för den enskilda hyresgästen leder det till att hyressättningssystemet, som baseras på förhandling mellan Hyresgäst­föreningen och hyresvärden, försvagas. Därför ska du aldrig betala en hyra som inte godkänts av Hyresgäst­föreningen.